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Da impossibilidade de alteração de cláusulas contratuais pactuadas livremente entre as partes em sede de ação renovatória

Camila Barbosa, Felipe Chastinet & Reubem Azevedo

Nas relações locatícias o objetivo precípuo da ação renovatória é viabilizar ao locatário de imóveis não residenciais a renovação compulsória do pacto locatício e, consequentemente, a proteção do fundo de comércio criado durante o período em que as atividades comerciais foram desenvolvidas no local. Não obstante, os locatários constantemente deturpam a finalidade da ação e utilizam-se da referida medida processual para requerer em Juízo a alteração de cláusulas contratuais.

Nessa esteira para que o locatário tenha o direito de renovar o contrato de locação de forma compulsória por meio de uma ação renovatória, se faz necessário o cumprimento dos requisitos elencados no artigo 51 da Lei 8.245/91.

Destarte, sendo atípico o contrato de locação de espaço comercial em Shopping Center suas regradas são abalizadas pela exegese do artigo 54 da Lei 8.245/91, que disciplina que “nas relações entre lojistas e Empreendedores de Shopping Center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos”. Assim, é de constante verificação que os contratos que regem as locações em Shopping Centers possuem cláusulas atípicas pactuadas livremente entre as partes, não havendo dispositivos legais que regulam expressamente todas as condições contratuais.

Ao analisar-se as ações renovatórias de locação de contratos relativos aos empreendimentos do tipo Shoppings Centers, constata-se que muitas das demandas ajuizadas almejam, além da renovação contratual, a modificação ou declaração de nulidade de cláusulas constantes nos contratos como, por exemplo, a cobrança de Fundo de Promoção e Propaganda (FPP), cobrança de aluguel dobrado no mês de dezembro dentre outras.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), já sedimentou em sua jurisprudência o entendimento favorável à impossibilidade de alteração de cláusulas contratuais em sede de ação renovatória, como verifica-se no julgado Ag 1209839, de relatoria do Ministro Haroldo Rodrigues. No aresto, restou registrado que “descabe alterar critério de disposições contratuais em ação renovatória de locação, pois ‘nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos (artigo 54 da Lei 8.245/91), suposto que inserir cláusulas outras em detrimento das estabelecidas, significaria ir além dos lindes da predita ação renovatória.

Portanto, a ação renovatória deve ser utilizada somente para promover a renovação da vigência contratual, bem como o ajuste do valor do aluguel conforme a realidade mercadológica, não sendo a mesma apropriada para se requerer a alteração ou a nulidade de cláusulas contratuais que foram livremente pactuadas entre as partes contraentes.

A Equipe de Contencioso Cível do PLC Advogados coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos e providências que se fizerem necessários.



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