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CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA EM CONTRATO IMOBILIÁRIO DISPENSA AÇÃO PARA RESCISÃO POR FALTA DE PAGAMENTO

Imobiliário - Escrito por Rafael Barquette Oliveira

Alterando entendimento anteriormente consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a Quarta Turma do STJ, decidiu, nos autos do REsp 1789863, que a existência de cláusula com previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento autoriza o ajuizamento de ação possessória para a retomada do imóvel, sem a necessidade de outra ação judicial, prévia ou concomitante, para rescindir o negócio de compra e venda de imóvel.

A decisão traz nova interpretação ao art. 474 do Código de Processo Civil Brasileiro (CPC), o qual afirma que a cláusula resolutiva expressa em contrato opera de pleno direito, ou seja, independentemente de interpelação judicial, sendo que, o STJ considerava, majoritariamente, imprescindível a prévia manifestação judicial para que fosse consumada a resolução de um compromisso de compra e venda de imóvel, a fim de que se fosse observado o princípio da boa-fé objetiva

Mesmo não sendo um entendimento majoritário no âmbito dos Tribunais Superiores, a nova decisão é a que melhor se aplica à regra de interpretação do art. 474, do CPC e que será seguida pela maioria dos julgadores ao decidirem casos análogos, uma vez que impor à parte prejudicada em um negócio jurídico a obrigação de ajuizar uma ação para obter a resolução do seu contrato, na medida em que este já estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, seria um contrassenso ao próprio texto da Lei, criando-se vedação aos princípios da autonomia da vontade e da não intervenção do Estado nas relações negociais.

Há de se mencionar, que mesmo diante do novo entendimento do STJ , a decisão estabelece que antes de declarada a resolução do contrato pelo promitente vendedor, é necessário a constituição em mora do devedor, que pode ocorrer pela via extrajudicial, constando o decurso do prazo legal conferido ao compromissário comprador para purgar sua mora.

A Equipe de Direito Imobiliário do PLC Advogados coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos e providências que se fizerem necessários.



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